日経225オプションどこまで使える？
金利上昇の不安におののくそれぞれの日々/長期金利は六年八か月ぶりの水準まで上昇
これが本格的な金利上昇のはじまりなのか/過去には一年で二%近く上がったこともある物価の上昇が金利の上昇に直結する/知っておきたい金利一%の重み
金利アップはローン破綻に直結する/条件によって利用できる返済期間が短くなることも買ってしまった人こそ影響は深刻/このままでは再び自己破産が増加する可能性も救済策の適用が受けられるのは破綻前の人だけ/自助努力でリスクに対応するしかない現実まずは自己責任の意識の徹底から/他人の勧めで自分たちの将来を決めていいのかローンに対する考え方にも問題がある/住宅ローン選択に万人共通の正解はない
金利は高いが安全性が高い全期間固定金利型/六年目から返済額が変わる変動金利型上限金利付き変動金利型ローンの仕組み/固定期間選択型は固定金利型ではない
大半の人が変動要素の大きいローンを利用している
全期間固定金利型の利用者が急速に増えている
優遇金利制度にはふたつのタイプがある/一見有利にみえる優遇金利制度の落とし穴手をこまねいているとたいへんなことになる/「期間短縮型」で一部繰上げ返済する残りの返済期間を大幅に短蹄できる「期間短縮型」
特約期間終了後に「返済額圧縮型」で繰上げ返済
「返済額圧縮型」で金利上昇の増額率を下げる/親からの贈与を繰上げ返済に回す手も相続よりは生前贈与のほうが親子とも幸せになれる?
返済額増額によってリスクを小さくする/半数近くの人たちが不安を持っている
まずはダメもとで現在の金融機関で相談してみる
最短でも固定期間が一〇年以上に組み替える/当面の返済額は増えても結果的にはトクする変動金利型も金利上昇前に借り換える/金利上昇に備えて家計の見直しも必要
思い切って買換えで全期間固定金利に/住宅価格も上昇傾向が明確になってきた
建築費や人件費なども上昇傾向明確に/分譲住宅価格は年間一割以上アップする可能性も「担保割れ」でも買換えは可能になっている/延滞する前にまずは返済方法変更の相談返済期間の延長や元金据え置きなどの救済策
「売れればいい」ではもう通用しない/「家賃並みでマイホームが手に入る」の裏側担当者のレベルアップのための制度がスタート
ローンの説明には登録者証提示が不可欠になる?/大手不動産会社では独自の取組みも金利上昇時にはさらにきめ細かな対応が求められる
金融機関の説明責任の考え方はどうなっているのか
超低金利ローンでも借入可能額は増えない!/金利上昇にも強いローンの強化に動く説明責任が徹底している金融機関を選ぶ/多く貸してくれるところがいいとは限らない融資実行までの金利上昇リスクをどうするのか
金利上昇リスクを極小化する基本的な考え方/返済負担率は二五%を上限にする
家計の実態に合わせた数字を出す/一戸建てでもメンテナンス費用の準備が不可欠住宅ローン控除は予備資金として計算に入れない/頭金のほかに諸費用もシッカリ準備仲介手数料が必要なのは中古だけではない/一〇年後、二〇年後の家族を見据えた資金計画高校・大学の七年間で一〇〇〇万円近くかかる/頭金をできるだけ増やして借入額を減らす頭金を増やして返済期間を短くする方法も/返済期間と金利上昇リスクの関係を知る元金均等返済は金利上昇時の増額率が高くなる/「フラット35」とはどんなローンなのか「フラット35」申込み件数は前年の三倍に/超長期で変動要素の大きいローンは使えない!「フラット35」かメガバンクの独自ローンか/返済期間を一〇年程度にできるなら超低金利ローン返済期間二〇年なら一〇年間の固定金利型に/借入後は安心せずに定期的にメンテナンス再び低金利になったら借換えでトクする可能性も/ローンリスクを極小化するのは自己責任
住宅ローンを完済するまでの二〇年、三〇年のうちには、家族構成、健康状態、勤務状況など家計に大きな影響を与えるさまざまな変化がある。
想定の範囲内の変化であればいいが、想定外の変化もあり得る。
それにプラスして住宅ローンの返済額が途中で何割も増えたりすると、たちまちにしてローン破綻という事態に陥る。
住宅ローンを利用するということは、そうしたリスクを負うことであり、ローンを利用する人はそれを自覚し、ローンを勧める人、ローンを販売する人はそのリスクをお客に負わせていることを肝に銘じておく必要がある。
利用者がそのリスクに負けないようにするためには、住宅選びに精力を注ぐのと同じくらいのパワーを傾けて住宅ローンを選ぶ必要がある。
まずは、住宅ローンの仕組みを十分に理解し、そこに潜んでいるローンリスクを理解した上で、どのローンを選ぶのかを決めてから金銭消費貸借契約(ローン契約)を締結しなければならない。
しかし、現実のローン選択、契約の現場をみると必ずしもそうはなっていないのではないかという印象を否めない。
住宅については何件も、何度も見学して十分に吟味した上で決めるのに、住宅ローンについては、不動産会社の営業担当者や銀行のローン担当者の勧めるままに、何の抵抗も疑いもなく決めてしまっている人が少なくないのである。
それだけに、最初に消費者と接触する不動産会社の営業担当者、ローン実務に携わる金融機関、そして何より消費者自身が十分に準備をしておく必要がある。
不動産会社や金融機関の担当者はローンのメリットだけではなく、デメリットやリスクについても十分に説明する義務があるし、消費者はそれを聞いて十分納得した上で、自己責任の原則に基づいて契約書に署名・捺印しなければならないのだが、現状をみる限り、その「説明責任」、「自己責任」の原則が果たされているとは思えない。
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しかし、今後金利が上昇していけば、住宅ローンに潜むリスクが消費者に襲いかかり、ローン破綻が深刻な社会問題になる可能性が高い。
そうならないためにも、関係者全員が説明責任、自己責任の原則に基づいて住宅ローンをとらえる必要がある。
消費者とともに、住宅販売、ローン販売に携わる関係者の皆さんにぜひともその点を徹底していただき、住宅ローンリスクが再び大きな社会問題にならないようにしていただきたいと願って本書の執筆に至った。
できるだけ多くの方々に本書をお読みいただき、少しでもローン破綻が減少し、より幸せなマイホーム生活を営まれる人が増えることを祈念してやまない。
※本文、図表中に使用した金利の例はすべて二〇〇六年四月現在の金利。
山下和之私たちはあまり意識していないかもしれないが、実は日常生活におけるさまざまな場面で契約行為を行っている。
たとえば、八百屋で野菜ひとつ買うときの、「これはいくらですか」「はい、三〇〇円です」「それではください」というやりとりも、口頭での売買契約の成立を意味する。
これがクルマなどの高額なものになると、正式に文書を作成して契約することが多いが、口頭でのやりとりであっても、法的には売買契約が成立したとみなされ、特別な事情がない限り、契約の解消は認められない。
つまり、消費者の一方的な事情、たとえば、「今晩の献立が変わったのでこの野菜はいらない。
返品するから三〇〇円返してください」ということは、原則的に認められない。
もちろん、キャベツがいたんでいたなど、商品に欠陥があった場合は別だが、通常はいったん契約を結ぶと簡単には解約できない。
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